Constat de malfaçon après travaux : expert ou commissaire de justice ?

La reprise du carrelage s’est décollée trois semaines après la fin du chantier. L’enduit de façade cloque. Le receveur de douche laisse passer l’eau dans le plafond du dessous. Vous avez appelé l’entreprise, elle vous répond que tout a été fait dans les règles, ou elle ne répond plus.

C’est le moment où beaucoup de particuliers se posent la même question : qui faire venir pour que la malfaçon soit reconnue, et que ce constat tienne si le ton monte ? Un commissaire de justice, l’ancien huissier ? Un expert bâtiment ? Les deux ?

Le choix n’est pas anodin. Un constat mal adapté coûte de l’argent sans faire avancer le dossier. Un bon constat, au bon moment, suffit souvent à débloquer un litige à l’amiable. Voici comment choisir, ce que vaut chaque type de constat devant un juge, et ce que cela coûte.

01 · La charge de la preuvePourquoi faire constater une malfaçon plutôt que la signaler

Une malfaçon, c’est un ouvrage qui ne respecte pas ce qui était prévu au devis, ou les règles de l’art du métier. Si vous hésitez encore sur la nature du défaut, notre guide pour reconnaître une malfaçon dans une maison fait le tri entre défaut esthétique, malfaçon et non-conformité.

Une fois le défaut repéré, le réflexe naturel est d’appeler l’entreprise. C’est utile. Mais un appel ne laisse aucune trace, et un litige se gagne sur des traces.

C’est à vous de prouver la malfaçon

Dans un litige de travaux, celui qui réclame la reprise doit démontrer le défaut. Ce n’est pas à l’artisan de prouver qu’il a bien travaillé, c’est à vous de prouver qu’il a mal travaillé.

Cette règle surprend beaucoup de particuliers. Ils pensent que l’évidence suffit : « ça se voit ». Pour eux, oui. Pour un assureur ou un juge qui n’ont jamais mis les pieds chez vous, rien ne se voit sans une pièce écrite et datée.

Une malfaçon évolue, une preuve datée ne bouge plus

Une fissure s’ouvre. Une tache d’humidité s’étend. Un carrelage mal collé finit par se décoller entièrement. Entre le jour où vous découvrez le défaut et le jour où le dossier est examiné, la situation a changé.

Le constat fige l’état de l’ouvrage à une date précise. Il permet ensuite de montrer que le désordre existait déjà, qu’il s’est aggravé, ou qu’il n’a pas été repris malgré vos relances.

Ce que vos photos prouvent, et ce qu’elles ne prouvent pas

Vos photos sont précieuses. Prenez-en beaucoup, avec une vue d’ensemble puis des gros plans, et un objet de référence pour l’échelle. Gardez les fichiers d’origine, avec leurs données de date.

Des photos prises tôt, avec une vue d’ensemble et des gros plans, lancent le dossier.

Leur limite est simple : elles montrent un défaut, sans dire d’où il vient ni ce qu’il coûtera à reprendre. Et l’entreprise pourra toujours contester l’endroit, la date ou la mise en scène. Les photos lancent le dossier, elles ne le portent pas seules.

Le constat sert d’abord à négocier

Un constat n’est pas réservé au tribunal. Sur ce type de dossier, on constate souvent qu’il sert surtout à rouvrir une discussion bloquée. Une entreprise qui reçoit un document précis, chiffré, avec les références techniques en cause, répond rarement de la même façon qu’à un simple courrier de mécontentement.

02 · Les quatre intervenantsExpert bâtiment, commissaire de justice, expert judiciaire : qui fait quoi

Quatre professionnels peuvent intervenir sur une malfaçon. Ils n’ont pas le même rôle, pas la même légitimité, et ne travaillent pas pour les mêmes personnes. C’est la confusion entre eux qui coûte le plus cher aux particuliers.

Le commissaire de justice décrit, il ne qualifie pas

Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires forment une seule profession : les commissaires de justice. Quand on parle de « constat d’huissier », c’est désormais d’eux qu’il s’agit.

Le texte qui encadre leur activité leur permet de faire des constatations purement matérielles, sans avis sur les conséquences de fait ou de droit. Concrètement, le commissaire écrira « fissure d’environ 2 mm sur le mur nord du séjour, partant de l’angle de la fenêtre ». Il n’écrira pas « fissure due à l’absence de linteau, contraire aux règles de l’art ».

C’est sa force et sa limite. Sa description est très solide, mais elle ne dit ni la cause, ni la gravité, ni le coût. Or ce sont ces trois éléments que l’entreprise ou l’assureur discuteront.

L’expert bâtiment indépendant explique et chiffre

L’expert bâtiment examine l’ouvrage avec un regard technique. Il mesure, sonde, compare avec ce qui était prévu, et rattache chaque défaut à la règle de l’art ou au document technique qui n’a pas été respecté.

Ce que contient un rapport d’expertise de malfaçon

• la description et la localisation de chaque désordre, avec photos et mesures ;
• l’origine probable du défaut et l’intervenant concerné ;
• la gravité : esthétique, gênante pour l’usage, ou menaçant la solidité ;
• les travaux de reprise nécessaires et leur ordre de grandeur ;
• la garantie ou le fondement qui paraît mobilisable.

C’est ce rapport qui transforme « c’est mal fait » en « voici le défaut, voici sa cause, voici ce qu’il faut refaire ». Chez Score Expertises, Nydia Doukhi, ingénieure en génie civil, et Mustapha Doukhi, architecte, mènent ces expertises en toute indépendance des entreprises et des assureurs.

L’expert judiciaire est désigné par le juge

L’expert judiciaire n’est pas choisi par vous. Il est nommé par un juge, souvent saisi en référé avant tout procès, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont dépendra le litige. C’est le mécanisme de l’article 145 du Code de procédure civile.

Il convoque toutes les parties, recueille leurs observations et rend un rapport au juge. C’est la voie la plus solide, mais souvent aussi la plus longue et la plus coûteuse. Elle intervient en général quand l’amiable a échoué.

L’expert de l’assurance ne travaille pas pour vous

Si un assureur est saisi, il mandate son propre expert. Ce professionnel fait son travail sérieusement, mais il est payé par l’assureur et rend compte à l’assureur. Penser que « l’assurance va s’en occuper » laisse souvent le particulier seul face à une analyse qu’il ne peut pas discuter.

C’est pour cette raison que beaucoup de propriétaires se font assister par un expert indépendant lors des réunions d’expertise, pour avoir quelqu’un qui défend techniquement leur point de vue.

03 · La force probanteCe que vaut un constat de malfaçon devant un juge

Personne ne souhaite aller au tribunal pour un carrelage ou une étanchéité. Mais un constat se prépare comme s’il devait y aller un jour. C’est justement ce qui lui donne du poids à l’amiable.

Le constat de commissaire de justice fait foi jusqu’à preuve contraire

En matière civile, les constatations d’un commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire. L’entreprise qui voudrait les contester devra apporter elle-même des éléments sérieux. C’est un net avantage sur la simple parole du maître d’ouvrage.

Cette force porte sur les faits décrits : ce qui était visible, à tel endroit, à telle date. Elle ne porte pas sur une analyse que le commissaire n’a pas le droit de faire.

Le rapport d’un expert privé : recevable, mais jamais seul

Le rapport d’un expert que vous avez choisi est une pièce recevable. Le juge doit l’examiner s’il est versé aux débats et discuté par les parties. Mais la Cour de cassation pose une limite claire : le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710).

La deuxième chambre civile a précisé en 2018 que cette règle vaut même lorsque l’expertise s’est déroulée en présence de toutes les parties (13 septembre 2018, n° 17-20.099). Le rapport doit donc être corroboré par d’autres éléments du dossier.

Ce que cela change pour vous

Un rapport d’expert bien construit reste une pièce centrale. Il structure le dossier, il oriente le juge, il sert de base à une expertise judiciaire. Mais il gagne en solidité quand il s’appuie sur d’autres preuves : photos datées, devis, échanges écrits, procès-verbal de réception, constat de commissaire.

Cette nuance juridique, peu de pages l’expliquent. Elle n’enlève rien à l’utilité d’une expertise privée. Elle dit simplement comment la rendre difficile à écarter.

Pourquoi convoquer l’entreprise change tout

Une expertise menée seul, sans prévenir l’entreprise, sera facilement qualifiée d’unilatérale. Une expertise pour laquelle l’entreprise a été convoquée par écrit, avec date et lieu, est d’une autre nature. Si l’entreprise vient, elle peut faire ses observations, qui seront consignées. Si elle ne vient pas, elle aura du mal à reprocher ensuite de ne pas avoir été entendue.

Pour comprendre les différentes formes que peut prendre ce face-à-face, notre page sur l’indemnisation des malfaçons détaille la différence entre expertise amiable contradictoire et expertise judiciaire.

Quand combiner commissaire et expert

Les deux interventions ne s’opposent pas. Elles se complètent dans trois situations fréquentes :

• un chantier abandonné, où il faut figer l’état et la date avant qu’un autre artisan ne reprenne ;
• un défaut qui va disparaître ou être masqué par d’autres travaux ;
• une entreprise qui conteste jusqu’à l’existence même du désordre.

Dans ces cas, le constat de commissaire fixe les faits avec une force probante élevée, et le rapport d’expert les explique et les chiffre.

04 · Ce que ça coûteCombien coûte un constat de malfaçon

C’est souvent la première question, et elle est légitime. Le coût dépend du professionnel choisi. Voici ce que l’on peut dire de façon fiable, sans chiffre inventé.

Le constat de commissaire de justice : honoraires libres, sur devis

Le constat de malfaçon demandé par un particulier ne fait pas partie des actes à tarif réglementé. Le commissaire de justice fixe librement ses honoraires : le montant varie donc d’un professionnel à l’autre et selon l’ampleur du constat demandé.

Le bon réflexe : demander un devis écrit avant l’intervention, et préciser ce que vous attendez (les pièces à constater, les points à décrire). Un constat bien cadré évite les allers-retours.

L’expertise bâtiment chez Score Expertises : 590 € TTC

Chez Score Expertises, la grande majorité des expertises sont à 590 € TTC, quel que soit le sujet : malfaçons, fissures, humidité, réception de travaux, avant achat. C’est un tarif clair, annoncé dès le premier appel. Le montant dépasse rarement ce niveau, sauf cas spécifiques comme les très grandes copropriétés, où le périmètre peut justifier un tarif jusqu’à 900 € TTC.

Ce prix comprend la visite sur site et le rapport écrit, remis en 7 à 15 jours ouvrés après la visite selon la complexité du dossier.

L’expertise judiciaire : une provision fixée par le juge

En expertise judiciaire, c’est le juge qui fixe une provision sur la rémunération de l’expert et qui désigne la partie qui doit la consigner, en général celle qui demande la mesure. Son montant dépend de l’ampleur du litige. À ces frais s’ajoutent souvent ceux d’un avocat, et la procédure prend du temps.

C’est l’une des raisons pour lesquelles un dossier bien documenté dès le départ a plus de chances de se régler avant ce stade.

Ce que coûte l’absence de constat

Un constat représente une dépense. L’absence de constat aussi, simplement elle se voit plus tard. Sur ce type de dossier, on constate souvent les mêmes scénarios : une réparation faite par un autre artisan avant toute constatation, et le premier qui conteste avoir commis le défaut ; une retenue sur facture que l’entreprise juge abusive, faute de document qui la justifie ; une garantie qui expire pendant que les relances téléphoniques s’enchaînent.

Avant de choisir, un appel de quinze minutes suffit souvent pour savoir si une expertise est utile dans votre cas, ou si une lettre bien construite peut suffire.

05 · Le bon momentÀ quel moment faire constater une malfaçon

Le bon constat au mauvais moment perd une grande partie de sa valeur. Le calendrier dépend surtout d’une date : celle de la réception des travaux, c’est-à-dire le moment où vous acceptez l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Pendant le chantier

Avant la réception, l’entreprise reste pleinement responsable de son ouvrage. C’est souvent le moment où vous avez le plus de levier pour obtenir une correction, car une partie du prix reste à régler.

Avant de régler une nouvelle situation de travaux

Si un défaut apparaît en cours de chantier, faites-le constater avant de payer l’étape suivante. Une fois les travaux recouverts (doublage, chape, faux plafond), le défaut peut devenir invisible.

Si le chantier est abandonné

Un chantier arrêté sans explication doit être constaté rapidement : ce qui a été fait, ce qui manque, ce qui est mal fait, et à quelle date tout s’est arrêté. Ce constat sera indispensable avant de confier la suite à une autre entreprise. Si l’entreprise a disparu, notre page sur le constructeur en faillite détaille les recours possibles.

À la réception des travaux

La réception est le moment clé. Tout défaut visible doit être inscrit comme réserve sur le procès-verbal. Un défaut apparent non réservé sera ensuite très difficile à faire reprendre.

Le jour de la réception, chaque défaut repéré doit finir en réserve écrite sur le procès-verbal.

Être accompagné par un expert ce jour-là permet de repérer ce qu’un œil non formé ne voit pas, et de rédiger des réserves précises. Tout est expliqué dans notre article sur les malfaçons avant la réception des travaux.

Dans l’année qui suit la réception

La garantie de parfait achèvement, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, oblige l’entreprise à réparer pendant un an les désordres réservés à la réception ou signalés par écrit dans l’année. Pour la mettre en œuvre dans les délais, consultez notre page sur la garantie de parfait achèvement.

Un constat réalisé dans cette année, puis joint à votre notification écrite, sécurise la demande.

Après la première année

D’autres garanties prennent le relais selon la nature du défaut :

• la garantie biennale, d’au moins deux ans, pour les équipements qui peuvent être retirés sans abîmer l’ouvrage (article 1792-3 du Code civil) ;
• la garantie décennale, pendant dix ans, pour les désordres qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination (article 1792 du Code civil).

Quand un désordre relève de ces garanties, le constat doit établir sa gravité : c’est elle qui détermine la garantie applicable. C’est précisément le rôle d’un expert technique, et non d’un commissaire de justice.

06 · Sur le terrainComment se déroule un constat de malfaçon par un expert

Beaucoup de particuliers hésitent parce qu’ils ne savent pas à quoi s’attendre. Voici le déroulé type d’une expertise de malfaçon chez Score Expertises.

Le premier appel

Tout commence par un diagnostic téléphonique gratuit. Vous décrivez la situation, nous vous disons si une expertise est utile, ce qu’elle pourra établir et ce qu’elle ne pourra pas établir. Nous répondons sous 24 h ouvrées, du lundi au vendredi, de 9 h à 12 h et de 14 h à 17 h.

Les documents à réunir avant la visite

Plus le dossier est complet, plus l’analyse est précise. Préparez si possible :

• le devis signé et les éventuels avenants ;
• les factures et les preuves de paiement ;
• le procès-verbal de réception, s’il existe ;
• l’attestation d’assurance de l’entreprise ;
• vos photos et vos échanges écrits avec l’artisan.

La convocation de l’entreprise

Lorsque le litige est engagé, nous recommandons de convoquer l’entreprise à la visite, par écrit et avec un délai raisonnable. Sa présence permet de recueillir ses explications. Son absence sera notée. Dans les deux cas, le rapport gagne en poids.

La visite sur site

Sur place, l’expert examine chaque désordre, prend des mesures et des photos repérées, et utilise les outils adaptés : niveau, humidimètre, fissuromètre selon le cas. Il compare ce qu’il voit avec le devis et avec les règles de l’art du métier concerné.

Sur place, chaque défaut est examiné, mesuré et photographié.

Une visite dure en général le temps nécessaire pour faire le tour de tous les points signalés, sans précipitation. Vous pouvez poser vos questions pendant la visite.

Le rapport écrit

Le rapport vous est remis en 7 à 15 jours ouvrés après la visite, selon la complexité du dossier. Il est rédigé pour être compris par vous, mais aussi par l’entreprise, son assureur, un conciliateur ou un avocat. C’est un document que vous pouvez transmettre tel quel.

07 · Passer à l’actionAprès le constat : obtenir la reprise des travaux

Un constat qui reste dans un tiroir ne répare rien. Voici comment l’utiliser, étape par étape, en commençant toujours par la voie amiable.

La mise en demeure

La première étape est une lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit les défauts, joint le constat et fixe un délai précis pour intervenir. Notre modèle de lettre de mise en demeure pour travaux non conformes vous donne une base à adapter.

La mise en demeure, constat joint, est la première étape de la voie amiable.

Un courrier appuyé par un rapport technique n’a pas le même effet qu’un courrier de reproches. Il montre que vous savez ce qui ne va pas, et ce que cela coûtera.

Retenir une partie du paiement, avec mesure

Si des sommes restent dues, il est possible de suspendre une partie du paiement tant que les défauts ne sont pas repris. Cette retenue doit rester proportionnée au coût des reprises : c’est justement là qu’un chiffrage écrit vous protège. Nos explications sur les travaux mal faits et le refus de payer détaillent les précautions à prendre.

Déclarer à l’assurance dommages-ouvrage

Si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite et que le désordre relève de la garantie décennale, vous pouvez la saisir sans attendre de savoir qui est responsable. La marche à suivre est détaillée dans notre page sur la déclaration de sinistre en dommages-ouvrage.

Le conciliateur, puis le juge

Si l’entreprise ne répond toujours pas, le conciliateur de justice offre une voie gratuite pour tenter un accord. En dernier recours, un avocat pourra saisir le juge, éventuellement en référé pour obtenir une expertise judiciaire. Score Expertises intervient sur le volet technique : nous ne donnons pas de conseil juridique, et notre rapport ne remplace pas un avocat.

08 · Les piègesLes erreurs qui affaiblissent un constat de malfaçon

Certains dossiers partent avec un bon droit et s’enlisent pour des raisons évitables. Voici les plus courantes.

Faire réparer avant de faire constater

C’est l’erreur la plus fréquente. Pressé de retrouver une salle de bain utilisable, on fait intervenir un autre artisan. Le défaut disparaît, et avec lui la preuve. Sauf urgence réelle (fuite active, danger), faites constater avant toute reprise.

Un constat sans l’entreprise

Un rapport établi sans que l’entreprise ait été informée sera plus facilement contesté. La convocation écrite ne coûte qu’un courrier et change la nature du document.

Confondre description et analyse

Faire constater par un commissaire de justice un désordre dont la cause est discutée laisse le débat entier. Le constat dira qu’il y a une fissure, pas pourquoi. Si la discussion porte sur l’origine ou la gravité, il vous faut une analyse technique.

Laisser filer les délais

Les garanties ont des durées fixes, qui courent à partir de la réception. Des mois de relances téléphoniques peuvent suffire à en perdre une. Notez la date de réception et tenez un historique écrit de vos démarches.

Signer la réception sans réserve par lassitude

En fin de chantier, la fatigue pousse parfois à signer pour en finir. Un défaut visible non réservé devient alors très difficile à faire reprendre. Si vous avez un doute, faites-vous accompagner ce jour-là.

Vos questions les plus fréquentes sur le constat de malfaçon