Immobilier VEFA : trois lettres qui font parler d’elles en 2025. À mesure que les prix grimpent dans l’ancien, que les logements énergivores perdent de la valeur et que les dispositifs de soutien à l’achat neuf se renforcent, la VEFA – ou Vente en l’État Futur d’Achèvement – revient en force dans les discussions des primo-accédants, investisseurs et professionnels.
Derrière ce terme un peu technique, se cache un fonctionnement simple : acheter un bien qui n’existe pas encore, sur plan, et le voir sortir de terre au fil des mois. Une promesse qui attire… mais qui demande aussi une bonne dose de vigilance.
Dans cet article, Score Expertises vous propose une lecture claire et pédagogique du sujet. On commence par définir la VEFA simplement, sans jargon, avant d’explorer les étapes concrètes d’un achat, les avantages à saisir, les pièges à éviter, et les tendances du marché en 2025.
SOMMAIRE ✂️
1. Immobilier VEFA : définition claire et contexte en 2025
1.1. Que signifie « VEFA » exactement ?
VEFA. Trois lettres pour désigner une réalité simple mais stratégique : la Vente en l’État Futur d’Achèvement. Concrètement, vous signez pour un bien immobilier… qui n’est pas encore construit. Vous devenez propriétaire au fur et à mesure que le chantier avance.
Ce mode d’acquisition repose sur une promesse encadrée juridiquement : le promoteur s’engage à livrer un logement conforme aux plans et au descriptif. En échange, l’acheteur s’engage à payer par tranches, à mesure de l’avancement des travaux.
Acheter en VEFA, c’est miser sur l’avenir – littéralement. C’est aussi bénéficier d’un bien flambant neuf, personnalisé, et répondant aux dernières normes environnementales.
1.2. Le cadre légal de la VEFA
La VEFA est un cadre strict, sécurisé par le Code de la construction et de l’habitation. Tout commence par un contrat de réservation, signé entre le promoteur et l’acquéreur. Ce document décrit le logement (surface, étage, orientation, prix prévisionnel), et prévoit le versement d’un dépôt de garantie, souvent entre 2 % et 5 % du prix du bien.
Ensuite vient l’acte authentique de vente, signé devant notaire. À partir de là, vous êtes juridiquement propriétaire… de chaque mètre carré qui sort de terre. Les paiements sont échelonnés selon l’avancement des travaux : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement total.
Ce système est verrouillé : le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement (GFA), délivrée par une banque ou un assureur, qui assure la livraison du bien même en cas de défaillance.
1.3. Pourquoi la VEFA est centrale dans le marché immobilier neuf ?
En 2025, la VEFA représente près de 85 % des ventes de logements neufs en France (source : FPI – Fédération des Promoteurs Immobiliers). Ce modèle est devenu la norme pour les opérations en zones tendues, où le foncier est rare et où construire du neuf suppose une forte maîtrise des coûts.
Avec la hausse des taux d’emprunt en 2023-2024 et le durcissement des conditions d’accès au crédit, les ventes dans l’ancien ont fortement chuté. À l’inverse, la VEFA a résisté grâce à ses frais de notaire réduits (2 à 3 %), ses performances énergétiques et l’éligibilité au PTZ.
C’est simple : pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs, acheter sur plan est souvent la seule voie pour rentrer dans le neuf sans passer par la case surendettement. La VEFA n’est pas un plan B, c’est devenu le plan A.
2. Les étapes clés d’un achat en immobilier VEFA
2.1. Signature du contrat de réservation
C’est le point de départ. Ce contrat vous réserve un lot spécifique (ex : appartement T3, 2e étage, balcon) dans un programme VEFA. Il précise les délais de livraison, les plans, les prestations et les conditions suspensives (prêt, permis de construire…).
Une fois signé, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours, sans justification. Ensuite, vous versez le dépôt de garantie sur un compte séquestre chez le notaire ou le promoteur.
2.2. Passage chez le notaire
Une fois les conditions remplies (obtention de votre prêt, permis purgé), vous signez l’acte authentique de vente devant notaire. Ce document officiel vous rend propriétaire au fur et à mesure de la construction.
À partir de là, chaque étape du chantier déclenche un appel de fonds, conformément à un calendrier défini dans le contrat. Les versements suivent la réglementation en vigueur, et ne peuvent dépasser certains plafonds légaux.
2.3. Appels de fonds et suivi du chantier
À mesure que le chantier avance, vous recevez des appels de fonds :
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d’eau
- 95 % à l’achèvement
- 5 % à la remise des clés, sauf en cas de réserve
Chaque appel est accompagné d’une attestation du maître d’œuvre. En parallèle, vous pouvez suivre le chantier, demander des photos, voire visiter avec autorisation. C’est une étape importante pour éviter les mauvaises surprises et faire valoir vos droits en cas de défaut.
2.4. Livraison et remise des clés
À la date convenue, le promoteur vous remet les clés. Vous procédez à une visite de livraison, en notant les éventuelles réserves (défauts, malfaçons, éléments manquants). Si tout est conforme, vous signez un procès-verbal et pouvez emménager.
En cas de réserve, le promoteur dispose d’un délai pour corriger les défauts. Le solde de 5 % peut être retenu jusqu’à parfaite exécution.
2.5. Garantie de parfait achèvement et garanties décennales
Après la livraison, vous êtes protégé par plusieurs garanties légales :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : elle couvre tous les désordres signalés par écrit, même minimes.
- Garantie biennale (2 ans) : elle concerne les éléments dissociables du gros œuvre (chauffe-eau, volets, interphones…).
- Garantie décennale (10 ans) : elle couvre les dommages graves affectant la solidité ou la destination du logement.
Ces garanties sont automatiques et à la charge du promoteur et de ses entreprises. À condition de respecter les délais de déclaration, elles vous permettent de dormir tranquille dans un logement tout juste sorti de terre.
3. Avantages de l’immobilier VEFA en 2025
3.1. Un logement neuf, aux dernières normes
Choisir la VEFA en 2025, c’est acheter un bien qui répond aux dernières normes de construction et de performance énergétique, notamment la RE2020. Isolation thermique, acoustique, ventilation, orientation : tout est pensé pour offrir un confort durable.
Contrairement à l’ancien, aucun compromis n’est à faire. Vous partez sur une base saine, sans surprises cachées. Une promesse de qualité de vie… et de valorisation patrimoniale sur le long terme.
3.2. Économies d’énergie et zéro travaux
Un logement VEFA, c’est un bien conçu pour consommer peu et durer longtemps. Les matériaux utilisés sont récents, les équipements performants, et la conception optimisée. Résultat : des factures allégées, et aucun besoin de rénovation avant de longues années.
Selon l’ADEME, un logement neuf peut réduire jusqu’à 30 % de consommation d’énergie par rapport à un logement des années 2000. Et contrairement à l’ancien, pas un euro à sortir pour refaire la toiture ou remplacer une chaudière dès l’emménagement.
3.3. Possibilité de personnalisation du logement
Acheter sur plan, c’est aussi avoir la main sur les détails. Carrelage, parquet, couleur des murs, type de cuisine ou d’équipements : selon les programmes, vous pouvez choisir vos finitions pour que le logement vous ressemble.
Cette souplesse est souvent impossible dans l’ancien, sauf à prévoir des travaux lourds. Avec la VEFA, vous investissez dans un bien qui vous ressemble… sans vous salir les mains.
3.4. Frais de notaire réduits
En VEFA, les frais de notaire sont plafonnés à 2 à 3 % du prix de vente, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien. Une économie concrète et immédiate qui peut représenter plusieurs milliers d’euros sur un achat moyen.
Par exemple, sur un bien à 250 000 €, vous paierez environ 6 000 € de frais en VEFA… contre près de 19 000 € dans l’ancien. De quoi amortir les frais de déménagement ou de mobilier.
3.5. Un cadre juridique sécurisant pour l’acquéreur
La VEFA est l’une des formes d’achat les plus encadrées en droit français. Garantie financière d’achèvement, appel de fonds réglementé, garanties post-livraison : tout est balisé pour protéger l’acheteur.
Le promoteur n’est pas libre de livrer ce qu’il veut, quand il veut. Il a des obligations légales strictes, et chaque étape du projet engage sa responsabilité. En cas de problème, l’acquéreur n’est jamais seul : les recours existent et sont efficaces, à condition d’être bien accompagné.
4. Risques et précautions à prendre en VEFA
4.1. Délais de livraison : que faire en cas de retard ?
C’est le point noir souvent redouté : les retards de chantier. Intempéries, pénuries de matériaux, défaillance d’un sous-traitant… Les causes sont multiples.
Mais en VEFA, le contrat fixe une date de livraison, et toute dérive significative peut entraîner des pénalités de retard (environ 1/3000e du prix par jour selon les contrats). Il faut donc bien vérifier cette clause, et garder toutes les communications écrites avec le promoteur.
4.2. Choisir un promoteur fiable : les critères clés
Tous les promoteurs ne se valent pas. Avant de signer, vérifiez :
- Son ancienneté et ses bilans
- Les avis sur ses précédentes livraisons
- Sa capacité à fournir une GFA solide
- Sa transparence sur les délais, plans et prestations
Chez Score Expertises, nous recommandons toujours une vérification indépendante du promoteur avant tout engagement. Mieux vaut prévenir que racheter.
4.3. Vérifier les garanties et le financement
Avant toute signature, assurez-vous que :
- Le programme dispose bien d’une garantie financière d’achèvement
- Votre plan de financement est solide et validé par la banque
- L’échéancier d’appels de fonds respecte la loi
En cas de doute, faites-vous accompagner. Une lecture trop rapide d’un contrat VEFA peut coûter cher… et longtemps.
4.4. Bien lire le contrat VEFA : pièges à éviter
Le contrat VEFA n’est pas un simple document administratif. Il contient des clauses essentielles : descriptif des travaux, délai de livraison, pénalités, prestations, garanties.
Attention aux prestations “indicatives”, aux plans “non contractuels” ou aux clauses floues sur les options. Tout ce qui n’est pas noir sur blanc… n’existe pas légalement.
Une relecture attentive, voire un audit du contrat par un expert indépendant, est un petit coût pour un grand soulagement.
5. Immobilier VEFA : comment se positionne le marché en 2025 ?
5.1. Tendances nationales : chute des permis, hausse des taux
En 2025, le marché de l’immobilier VEFA évolue dans un contexte tendu. Selon les dernières données du Ministère de la Transition écologique, les autorisations de construire ont chuté de 22,4 % entre 2023 et début 2025. C’est une baisse historique, notamment dans les zones tendues comme l’Île-de-France, la région PACA et l’Auvergne-Rhône-Alpes.
Parallèlement, les taux d’intérêt restent élevés : autour de 3,45 % sur 25 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Moins de crédits accordés, moins de programmes lancés : la VEFA subit de plein fouet le double effet ciseaux.
5.2. Zones les plus dynamiques pour la VEFA
Malgré le ralentissement global, certaines villes et territoires tirent leur épingle du jeu. C’est notamment le cas de :
- Nantes, Bordeaux, Toulouse, Rennes : des métropoles régionales avec une forte attractivité économique et démographique
- Les villes proches du Grand Paris Express : Massy, Noisy-le-Grand, Clichy-sous-Bois, Cergy…
- Les communes littorales ou frontalières : où l’investissement locatif saisonnier reste très rentable
5.3. Évolutions à prévoir : législation, normes, fiscalité
Plusieurs évolutions marquent cette année 2025.
D’abord, la RE2020 devient la norme de référence pour les projets en VEFA. Isolation renforcée, énergies renouvelables, matériaux durables… Les logements deviennent plus performants, mais aussi plus coûteux à construire.
Ensuite, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été reconduit et élargi. Il couvre désormais jusqu’à 50 % du montant de l’acquisition, selon les zones et profils. Une bouffée d’air pour les primo-accédants.
Enfin, le gouvernement travaille sur une simplification du DPE neuf, pour rendre les diagnostics plus lisibles dès l’achat. Des changements techniques, certes, mais qui impacteront directement la VEFA dans les mois à venir.
6. Faut-il acheter en immobilier VEFA aujourd’hui ?
6.1. Pour les primo-accédants
Pour les ménages modestes ou jeunes actifs, la VEFA reste une porte d’entrée stratégique vers la propriété. Frais de notaire réduits, PTZ élargi, logements sans travaux : autant d’arguments pour franchir le pas.
Bien sûr, il faut viser les bons programmes, dans les bonnes zones, et vérifier la solidité du promoteur. Mais en contrepartie, vous gagnez un logement neuf, aux dernières normes, sans surprises cachées.
6.2. Pour les investisseurs locatifs
En 2025, la VEFA continue d’attirer les investisseurs, malgré un contexte tendu. Pourquoi ? Parce qu’un logement neuf :
- Se loue plus cher
- Rassure les locataires
- Réduit les charges et travaux pendant 10 ans
Ajoutez à cela les avantages fiscaux du Pinel+, encore en vigueur dans certaines zones, et vous obtenez un placement sécurisé, rentable et durable. À condition d’investir intelligemment, et pas les yeux fermés.
6.3. Pour les résidences principales et secondaires
Vous cherchez une résidence principale ? La VEFA vous permet de projeter votre vie future dans un cadre moderne et confortable, avec des prestations à la carte. C’est aussi une solution idéale pour les couples, les familles, ou les jeunes retraités.
Pour les résidences secondaires, la logique est la même : acheter un bien neuf, dans une région attractive, à fort potentiel locatif (mer, montagne, campagne proche d’une grande ville).
6.4. Profil type de l’acheteur VEFA en 2025
Aujourd’hui, l’acheteur VEFA type est :
- Un couple actif de 30 à 45 ans
- Avec un apport moyen de 20 à 30 000 €
- Souvent primo-accédant
- Cherchant un logement sans travaux, aux normes, dans une zone en développement
La VEFA, un pari sur l’avenir… à sécuriser dès aujourd’hui
Acheter en VEFA, c’est faire le choix d’un logement neuf, conforme aux dernières normes, souvent personnalisable et protégé juridiquement. C’est aussi, en 2025, une réponse concrète à un marché immobilier en tension, où l’ancien devient parfois plus risqué que le neuf.
Mais la VEFA ne s’improvise pas. Elle demande de la rigueur, des vérifications, et un vrai accompagnement. Chez Score Expertises, notre métier, c’est de vous aider à poser les bonnes questions avant de signer. Pour que votre achat sur plan ne devienne pas un plan bancal, mais un investissement solide et serein.
Besoin d’y voir clair avant d’acheter ? Contactez-nous
Foire aux questions (FAQ) sur l’immobilier VEFA
1. Qu’est-ce qu’un achat en VEFA ?
C’est l’acquisition d’un bien immobilier neuf vendu sur plan, dont vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction.
2. Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?
Vous bénéficiez d’un logement conforme aux dernières normes, personnalisable, avec des frais de notaire réduits et des garanties constructeur.
3. Quels sont les risques d’un achat en VEFA ?
Les principaux risques incluent les retards de livraison, les modifications du projet initial et la faillite du promoteur.
4. Peut-on annuler un achat en VEFA ?
Oui, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat de réservation.
5. Quelles garanties couvrent un achat en VEFA ?
L’achat est sécurisé par la garantie financière d’achèvement, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
