Qu’est-ce que l’acquisition en VEFA

Acheter un bien immobilier, c’est souvent le projet d’une vie. Beaucoup rêvent d’un logement flambant neuf, sans travaux, où tout serait pensé selon leurs envies. C’est justement ce que permet l’acquisition en VEFA, un acronyme pas très glamour qui cache pourtant un dispositif redoutablement pratique : la Vente en l’État Futur d’Achèvement.

Ce mode d’achat immobilier, encore méconnu du grand public, cependant devenu une référence dans le neuf. On parle ici d’un engagement contractuel fort, qui permet d’acheter un bien avant même qu’il ne sorte de terre. C’est l’achat « sur plan », mais encadré, sécurisé, réglementé dans les moindres détails.

Dans cet article, nous allons vous expliquer, sans jargon inutile, ce qu’est réellement une acquisition en VEFA, ses mécanismes, ses avantages et les étapes à connaître pour acheter l’esprit tranquille.

Qu’est-ce que l’acquisition en VEFA ?

Définition simple de l’acquisition en VEFA

Origine du terme “VEFA”

VEFA signifie Vente en l’État Futur d’Achèvement. Derrière ce nom à rallonge se cache un mécanisme d’achat immobilier très utilisé en France, surtout dans le neuf. Concrètement, il s’agit d’acheter un bien qui n’est pas encore terminé au moment de la signature. Ce type de contrat est encadré par le Code de la construction et de l’habitation (article L.261-1 et suivants), pour garantir la protection de l’acquéreur.

Une vente “sur plan”

L’acquisition en VEFA repose sur un principe simple : vous achetez un logement avant qu’il ne soit construit, ou pendant sa construction. On parle souvent d’achat sur plan, car les futurs propriétaires choisissent leur bien à partir de plans, maquettes et notices descriptives. À ce stade, le logement n’est fréquemment qu’un projet coulé dans le béton de la promesse.

En 2023, plus de 120 000 logements neufs ont été vendus en VEFA en France, preuve que ce mode d’achat séduit de plus en plus d’acquéreurs (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers).

Comment fonctionne ce type d’acquisition ?

Le contrat de réservation

La première étape d’une acquisition en VEFA, c’est le contrat de réservation. Il s’agit d’un engagement préliminaire signé entre l’acheteur et le promoteur. Ce document précise :

• l’emplacement du logement,
• sa surface,
• son prix prévisionnel,
• et la date de signature du contrat définitif.

L’acheteur verse alors un dépôt de garantie de 5 % maximum du prix total si la signature du contrat définitif est prévue dans l’année (2 % si elle est prévue entre 1 et 2 ans). Ce dépôt est bloqué sur un compte séquestre chez un notaire ou en banque.

Le contrat de vente notarié

Quelques mois plus tard, place à l’acte officiel : le contrat de vente notarié. C’est à ce moment précis que l’acheteur devient propriétaire du sol, puis du logement à mesure de sa construction. Ce contrat reprend toutes les informations techniques, juridiques et financières, et donne force de loi à l’engagement.

Le paiement échelonné selon l’avancement des travaux

La grande particularité de la VEFA, c’est son paiement progressif, appelé « appel de fonds ». Vous ne payez pas tout d’un coup : chaque étape du chantier déclenche un paiement partiel, dans la limite fixée par la loi :

• 35 % à l’achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d’eau,
• 95 % à l’achèvement complet des travaux,
• 5 % restants à la remise des clés (ou consignés en cas de réserves).

Ce découpage permet de réduire le risque financier et d’assurer un suivi précis de la construction.

Les garanties liées à l’acquisition en VEFA

Garantie financière d’achèvement (GFA)

C’est la bouée de secours de l’acquéreur. La Garantie Financière d’Achèvement, obligatoire pour toute VEFA, est fournie par une banque ou un assureur. Elle garantit que le bien sera terminé, même si le promoteur fait faillite. C’est ce qui distingue une VEFA sérieuse d’une simple promesse sur papier glacé.

Garantie décennale, biennale et de parfait achèvement

En plus de la GFA, l’acquéreur bénéficie de trois garanties légales une fois le logement livré :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : prise en charge des défauts signalés lors de la livraison ou dans l’année.
• Garantie biennale (2 ans) : couvre les éléments démontables (volets, portes, robinetterie…).
• Garantie décennale (10 ans) : protège contre les vices pouvant affecter la solidité du bâti ou le rendre inhabitable.

Ces protections sont automatiques et doivent figurer dans le contrat.

Ce que devient le bien après l’acquisition

Livraison du logement

Quand les travaux sont terminés, vient le moment tant attendu : la remise des clés. C’est la livraison. L’acquéreur fait alors un état des lieux complet, accompagné ou non d’un professionnel. Il peut émettre des réserves si des défauts ou malfaçons sont constatés. C’est aussi à ce moment-là que les 5 % du prix final peuvent être consignés jusqu’à correction des défauts.

Levée des réserves éventuelles

Le promoteur dispose d’un délai légal d’un an (au titre de la garantie de parfait achèvement) pour corriger tous les défauts signalés. L’acquéreur doit donc être rigoureux dans son inspection. Une mauvaise réception peut coûter cher plus tard.