La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste à acheter un bien immobilier neuf avant même l’achèvement des travaux, garantissant à l’acquéreur un logement personnalisé et conforme aux normes récentes. Chez Score Expertises, nous considérons la VEFA comme une opportunité de « construire » sa réussite : chaque étape, de la signature du contrat de réservation à la remise des clés, est conçue pour offrir des garanties solides et un confort de vie moderne.
Au-delà de l’atout « neuf », les frais de notaire en VEFA constituent un élément financier majeur, souvent plus doux qu’un pas de danse : ils oscillent généralement entre 2 % et 3 % du prix du bien, bien en deçà des pourcentages pratiqués pour l’ancien. Comprendre précisément leur composition (taxe de publicité foncière réduite, émoluments, divers débours) et connaître les dispositifs fiscaux (prêt à taux zéro, TVA à taux réduit) est capital pour optimiser son investissement et inscrire un excellent « score » dans son budget immobilier.
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Qu’entend-on par “frais de notaire en VEFA” ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), les frais de notaire viennent s’ajouter au prix d’achat. Ces frais, bien qu’incontournables, sont souvent plus doux dans le neuf que dans l’ancien, oscillant entre 2 % et 3 % du prix de vente pour un logement neuf, contre 7 % à 8 % dans l’immobilier ancien. Mais pourquoi cette différence ? Tout est dans la composition : dans le neuf, une grande partie des taxes est intégrée dans le prix de vente, notamment via la TVA, ce qui réduit la facture finale.
Les frais de notaire regroupent trois grandes composantes :
- Les taxes, comprenant notamment la taxe de publicité foncière, souvent réduite en VEFA.
- Les émoluments, qui rémunèrent le notaire pour ses services.
- Les débours, soit les frais avancés pour diverses démarches administratives. Chaque élément joue un rôle précis dans la sécurisation de la transaction, et il est essentiel d’en comprendre les détails pour éviter les mauvaises surprises.
Définition générale des frais de notaire
Les frais de notaire représentent l’ensemble des coûts liés à la signature de l’acte authentique chez un notaire. Dans le cadre d’une VEFA, leur particularité réside dans leur taux réduit, grâce à des taxes allégées, contrairement à l’achat d’un bien ancien où les droits de mutation pèsent lourd dans la balance.
En détail, ces frais incluent :
- Les taxes, qui sont reversées à l’État et aux collectivités locales.
- Les émoluments, qui correspondent à la rémunération du notaire pour la rédaction et l’authentification des actes.
- Les débours, couvrant les dépenses administratives liées à la préparation du dossier.
Composition détaillée des frais de notaire
Les émoluments du notaire
Les émoluments sont la rémunération légale du notaire, calculée selon un barème officiel fixé par décret. Ce barème repose sur un système de taux dégressifs appliqués par tranche de prix :
- 3,87 % sur la tranche jusqu’à 6 500 €
- 1,60 % entre 6 500 € et 17 000 €
- 1,06 % entre 17 000 € et 60 000 €
- 0,80 % au-delà de 60 000 €
Par exemple, pour un bien en VEFA d’une valeur de 200 000 €, les émoluments s’élèvent à environ 1 172 €.
Le rôle du notaire ne se limite pas à la rédaction de l’acte : il sécurise la transaction, garantit l’authenticité des documents, et veille à ce que toutes les obligations légales soient respectées. Autrement dit, il est le gardien de votre projet immobilier !
Les débours et frais divers
Les débours représentent les sommes avancées par le notaire pour réaliser diverses formalités indispensables à l’enregistrement de la transaction. Parmi eux, on retrouve :
- Les frais de documents d’urbanisme nécessaires à la vérification de la conformité du bien.
- Les coûts liés à l’état hypothécaire, permettant de s’assurer qu’aucune dette ou servitude n’affecte le bien.
Ces frais, bien que variables selon les dossiers, s’élèvent généralement à 400 à 800 €. Même si ce montant semble secondaire, il est essentiel pour garantir la fiabilité et la sécurité de votre achat immobilier.
Les taxes
Dans une VEFA, les taxes constituent une part importante mais souvent réduite des frais de notaire. Les deux principales taxes sont :
- La taxe de publicité foncière : En VEFA, elle est calculée à un taux réduit de 0,715 %, bien inférieur à celui de 5,80 % appliqué dans l’ancien. Pour un bien de 250 000 €, cette taxe représentera environ 1 788 €, contre 14 500 € dans l’ancien.
- Les droits d’enregistrement : Dans le neuf, ces droits sont quasi inexistants, car ils sont remplacés par la TVA déjà incluse dans le prix de vente.
Pourquoi les frais de notaire en VEFA sont-ils moins élevés ?
Cela s’explique par une fiscalité avantageuse, une TVA déjà intégrée au prix et des dispositifs fiscaux qui viennent alléger la note finale.
Le taux de TVA et la fiscalité immobilière
Dans le cadre d’un achat en VEFA, la TVA est directement incluse dans le prix de vente, au taux standard de 20 %. Cela change la donne, car dans l’ancien, les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) sont calculés sur la totalité du prix du bien, ce qui les rend bien plus lourds.
En VEFA, cette TVA intégrée vient en quelque sorte remplacer les droits de mutation, qui se retrouvent fortement réduits :
- Pour un bien neuf, la taxe de publicité foncière est plafonnée à seulement 0,715 %.
- Dans l’ancien, ce taux grimpe à 5,80 %.
Prenons un exemple : pour un appartement neuf de 300 000 €, la taxe s’élèvera à 2 145 €, contre 17 400 € pour un bien ancien équivalent. Une différence qui fait du neuf un choix fiscalement plus avantageux.
Les avantages fiscaux liés à la construction neuve
En plus d’une fiscalité de base allégée, l’achat en VEFA ouvre la porte à des dispositifs fiscaux attractifs, qui permettent de réduire le coût global de votre investissement :
- Taxe de publicité foncière réduite :
Comme évoqué, ce taux de 0,715 % constitue un avantage majeur, car il diminue significativement les frais de notaire. - Dispositifs de défiscalisation :
- Loi Pinel : En investissant dans un logement neuf destiné à la location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Pour les primo-accédants, le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du prix du bien, allégeant ainsi le coût global de l’achat.
Ces dispositifs, combinés à la réduction des frais de notaire, permettent de transformer un achat immobilier en VEFA en une véritable opportunité financière, que ce soit pour habiter ou investir.
Cas particuliers : TVA réduite et zones spécifiques
Dans certaines situations, l’achat d’un bien en VEFA peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % ou 7 %, ce qui impacte positivement le prix total, mais n’influe pas directement sur les frais de notaire. Ces taux spécifiques s’appliquent à des programmes répondant à des critères précis :
- Logements sociaux : Les biens destinés à des ménages modestes bénéficient de la TVA à 5,5 %.
- Quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) : Les zones prioritaires permettent également de bénéficier de cette TVA avantageuse.
Exemple concret : pour un bien neuf de 250 000 € dans une zone ANRU, la TVA à 5,5 % ramènera le prix à 236 250 €, soit une économie directe sur le prix d’achat. Toutefois, les frais de notaire resteront calculés sur la base réduite du prix final, ce qui les rendra également plus faibles.
Comment calculer ses frais de notaire en VEFA ?
Avec un peu de méthode et des outils adaptés, vous pouvez anticiper ces coûts et mieux gérer votre budget. Voici les étapes pour y voir clair et quelques conseils pour ne pas vous tromper.
Les grandes étapes du calcul
Pour calculer les frais de notaire en VEFA, il faut prendre en compte trois éléments principaux : la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire, et les frais divers (ou débours). Voici un exemple chiffré pour un appartement neuf au prix de 300 000 € :
- Prix du bien : 300 000 € (base de calcul pour les frais).
- Taxe de publicité foncière :
- Taux réduit en VEFA : 0,715 % du prix du bien.
- Calcul : 300 000 € x 0,715 % = 2 145 €.
- Émoluments du notaire :
Les émoluments sont calculés selon un barème dégressif :- 3,87 % sur la tranche jusqu’à 6 500 €
- 1,60 % entre 6 500 € et 17 000 €
- 1,06 % entre 17 000 € et 60 000 €
- 0,80 % au-delà de 60 000 €
Total des émoluments pour 300 000 € : environ 2 600 €.
- Frais divers (ou débours) :
Ces frais couvrent les dépenses avancées par le notaire (documents d’urbanisme, état hypothécaire…).
Montant moyen : entre 400 € et 800 €. Prenons ici 500 €.
Total estimé des frais de notaire en VEFA :
2 145 € (taxe) + 2 600 € (émoluments) + 500 € (frais divers) = 5 245 €, soit 1,75 % du prix d’achat.
Outils et simulateurs pour estimer ses frais
Pour simplifier vos calculs, plusieurs simulateurs en ligne peuvent vous aider à estimer vos frais de notaire en VEFA :
- Les outils proposés sur les sites notariaux (ex. Notaires de France).
- Des simulateurs sur des sites spécialisés en immobilier, souvent gratuits et faciles d’utilisation.
Cependant, ces outils ne remplacent pas l’avis d’un professionnel. Un simulateur donne une estimation générale, mais seul un notaire peut valider avec précision vos frais en tenant compte de la spécificité de votre projet. C’est un peu comme utiliser une boussole : ça guide, mais pour atteindre la destination exacte, il faut un expert.
Précautions et variables à prendre en compte
Lorsque vous calculez vos frais de notaire en VEFA, certaines variations peuvent influencer le montant final :
- Localisation du bien : Certains départements appliquent des taux spécifiques pour la taxe de publicité foncière.
- Caractéristiques du projet : Si vous ajoutez des options (cuisine équipée, place de parking…), cela augmente le prix de vente, donc la base de calcul des frais.
Bon à savoir : Si votre VEFA inclut des éléments comme une cave ou un box, vérifiez si ces lots sont facturés séparément. Cela peut impacter les frais de notaire.
Enfin, pensez à inclure dans votre budget global d’autres frais annexes, comme les frais bancaires ou les coûts liés à un prêt immobilier, pour éviter les mauvaises surprises et garder votre projet sur les rails.
Conclusion sur les frais de notaire en VEFA
Avec un taux global situé entre 2 % et 3 %, contre 7 % à 8 % dans l’ancien, ces frais réduits permettent de faire des économies substantielles, tout en bénéficiant des garanties et des normes modernes. En comprenant la composition de ces frais – entre taxes (0,715 %), émoluments et débours – vous pouvez anticiper vos dépenses et éviter les mauvaises surprises.
Toutefois, ces taux peuvent varier selon des facteurs comme la localisation ou les options ajoutées au bien. Alors, pour maximiser votre investissement, mieux vaut prendre le temps de simuler vos frais et valider vos estimations avec un notaire. Les outils en ligne peuvent vous guider, mais rien ne remplace l’expertise d’un professionnel pour adapter les chiffres à votre projet.
