Un matin, vous levez les yeux et là, sur le mur de votre immeuble… une fissure. Fine, discrète, presque inoffensive à première vue. Mais les jours passent, elle s’allonge, s’élargit, et les questions commencent à fissurer votre tranquillité : est-ce dangereux ? Est-ce grave ? Et surtout, que faut-il faire ?
Chez Score Expertises, nous rencontrons tous les jours des propriétaires ou copropriétaires désemparés face à ces marques qui viennent troubler la solidité apparente de leur bâtiment. Car une fissure, ce n’est pas seulement une question d’esthétique. C’est un signal. Un message que la structure envoie, qu’il faut savoir lire et interpréter avec rigueur.
Cet article a été pensé pour vous donner un cap clair. Vous y trouverez, sans jargon inutile, des réponses précises, des étapes concrètes, et surtout une méthode professionnelle pour agir avec discernement. Parce qu’en matière de fissure, mieux vaut prévenir qu’étayer… et quand c’est déjà trop tard, mieux vaut être bien accompagné.
SOMMAIRE ✂️
Comprendre l’origine d’une fissure dans un immeuble
Avant de poser un diagnostic, il faut comprendre ce que l’on observe. Une fissure n’apparaît jamais par hasard. Elle est le résultat d’une contrainte, d’un déséquilibre ou d’un affaiblissement dans la structure. Chez Score Expertises, nous le savons : chaque fissure raconte une histoire. Encore faut-il savoir la lire.
Les types de fissures les plus fréquents
Fissures superficielles (faïençage, microfissures)
Ces fissures, souvent fines comme un cheveu, apparaissent en surface. On les retrouve principalement sur les enduits, les peintures ou les plâtres.
Elles mesurent en général moins de 0,2 mm de large. Ce sont les plus courantes et, dans bien des cas, elles sont sans gravité.
Elles résultent souvent d’un séchage trop rapide des matériaux, d’un choc thermique ou d’une humidité ambiante mal maîtrisée.
Mais attention : leur apparence légère ne doit pas faire oublier de surveiller leur évolution.
Comme on dit dans notre métier : « mieux vaut une petite fissure bien surveillée qu’une grosse qu’on ignore ».
Fissures structurelles (en escalier, verticales, horizontales)
Ici, on ne parle plus d’esthétique mais de structure. Ces fissures atteignent les murs porteurs, les façades ou les fondations.
La fissure en escalier, par exemple, suit les joints des parpaings ou des briques. Elle signale souvent un mouvement différentiel entre deux parties du bâtiment.
Les fissures verticales ou horizontales sont aussi des signes d’efforts internes, dus à une traction ou à une compression excessive.
Dès qu’une fissure dépasse 2 mm, une expertise est indispensable.
Selon l’Agence Qualité Construction (AQC), 80 % des désordres signalés sur les immeubles récents sont liés à des problèmes de structure mal anticipés.
Fissures évolutives (qui s’agrandissent avec le temps)
Une fissure évolutive n’est pas forcément large au départ, mais elle bouge. Elle s’allonge, s’élargit, ou devient plus profonde. C’est ce mouvement qui doit alerter.
À partir de 0,5 mm d’ouverture, et si la fissure évolue sur plusieurs semaines ou mois, il est essentiel de poser des témoins (petits indicateurs en plâtre ou en verre) pour suivre son évolution. Une fissure qui grandit est un symptôme. Et derrière le symptôme, il y a toujours une cause à traiter.
Les causes possibles des fissures dans un immeuble
Mouvement de terrain ou tassement différentiel
Le sol bouge, et le bâtiment suit… ou résiste mal.
C’est l’une des causes principales de fissuration en France, notamment dans les zones argileuses. En 2022, plus de 10 000 sinistres liés à la sécheresse ont été recensés (source : CCR – Caisse Centrale de Réassurance).
Le phénomène est simple : le sol gonfle quand il est humide, se rétracte quand il est sec. Résultat : les fondations perdent leur appui, et les murs fissurent.
On parle alors de tassement différentiel : une partie du bâtiment s’enfonce plus que l’autre.
Malfaçon lors de la construction
Une mauvaise conception, une exécution bâclée ou un choix de matériaux inadaptés peuvent engendrer des fissures dès les premières années. Cela concerne aussi bien les fondations mal dimensionnées que les ferraillages insuffisants ou les temps de séchage non respectés.
La garantie décennale permet de couvrir ce type de désordre pendant les 10 premières années suivant la réception des travaux. Mais encore faut-il intervenir à temps et faire établir un rapport d’expertise conforme. C’est notre cœur de métier chez Score Expertises.
Travaux récents ou vibrations proches
Un chantier à proximité, des travaux de voirie ou la création d’une nouvelle ligne de tram peuvent générer des vibrations capables de provoquer des microfissures ou d’aggraver des désordres existants.
Le rapport du CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) de 2021 indique que les vibrations liées aux travaux sont responsables de 12 % des fissurations signalées dans les bâtiments urbains. C’est pourquoi il est essentiel de réaliser un état des lieux avant et après travaux à proximité d’un immeuble.
Vieillissement naturel de la structure
Avec le temps, les matériaux se fatiguent. Le béton se fissure, le bois travaille, les joints s’assèchent. Un immeuble construit dans les années 70 n’a pas les mêmes contraintes que ceux d’aujourd’hui.
Ce vieillissement peut entraîner une perte de cohésion des éléments porteurs, et provoquer l’apparition de fissures. Mais ici, pas de mystère : un suivi régulier par un expert en pathologie du bâtiment permet d’anticiper, de réparer, et de prolonger la vie de l’immeuble.
Fissure immeuble : que faire immédiatement ?
Étape 1 : Observer et documenter les fissures
Noter la forme, la longueur, la largeur
Chaque fissure a sa signature. Est-elle en escalier ? Droite ? Oblique ?
Sa largeur est un critère essentiel. Une fissure de moins de 0,2 mm est souvent bénigne. Au-delà de 2 mm, elle devient suspecte.
Mesurez sa longueur avec précision, et notez tout dans un carnet ou un fichier. C’est une base précieuse pour le diagnostic futur.
Prendre des photos avec date
- Photographier la fissure sous différents angles est indispensable.
- Incluez un repère visuel (règle, pièce de monnaie) pour évaluer l’échelle.
- Ajoutez la date sur chaque cliché. Cela permet de suivre l’évolution dans le temps.
- Un simple cliché bien daté peut peser lourd dans un dossier d’assurance ou d’expertise judiciaire.
Repérer les zones concernées (murs porteurs, façades, cloisons…)
Localisez précisément l’emplacement : la fissure est-elle sur un mur porteur, une façade extérieure, une cloison intérieure ?
Un mur porteur fissuré engage la stabilité du bâtiment. Une cloison fissurée, elle, est souvent moins grave.
Savoir où elle se situe permet d’évaluer la priorité d’intervention.
Étape 2 : Ne pas paniquer, mais agir rapidement
Différencier urgence et prévention
Toutes les fissures ne nécessitent pas une intervention immédiate.
Mais toutes méritent une attention. La vigilance ne doit jamais être mise en suspens.
Certaines situations peuvent attendre quelques semaines d’observation, d’autres exigent une expertise sous 48h.
Identifier les signes de danger (bruits, affaissement, propagation rapide)
Une fissure qui s’élargit rapidement, un plancher qui s’affaisse ou des bruits anormaux (craquements, grincements) sont des signaux d’alerte.
Dans ce cas, il ne s’agit plus d’observer : il faut faire intervenir un expert immédiatement.
Selon le Ministère de la Transition écologique, les mouvements de sol ont provoqué près de 1,5 milliard d’euros de dégâts assurés en 2022. Mieux vaut ne pas sous-estimer un signe.
Fissure immeuble, que faire ? Faire appel à un professionnel
Quand faut-il contacter un expert en fissures ?
Dès qu’une fissure dépasse 2 mm ou semble évoluer
- Une fissure qui dépasse 2 mm, qui s’allonge ou qui change de forme doit alerter.
- C’est le seuil à partir duquel un avis d’expert est recommandé, voire indispensable.
- Des témoins peuvent être posés, mais ils ne remplacent jamais une expertise complète.
Si elle touche un mur porteur ou la façade
Une fissure sur un mur porteur ou sur la façade principale est toujours à surveiller de près.
Elle peut indiquer un désordre structurel, un affaissement ou un mouvement de fondation.
Ces zones sont sensibles car elles participent à la stabilité de l’ensemble du bâtiment.
En cas de doute : mieux vaut prévenir que guérir
Attendre, c’est risquer que les dommages s’aggravent, que les coûts augmentent, et que les recours se compliquent.
Un rapport d’expertise établi tôt permet de clarifier la situation, de rassurer les copropriétaires et de protéger juridiquement la gestion du bâtiment.
Quel professionnel contacter ?
Un expert bâtiment indépendant
Indépendant, c’est le mot-clé. Un expert sans lien avec les entreprises de travaux garantit un diagnostic objectif.
Chez Score Expertises, nous n’avons aucun intérêt commercial dans les réparations : notre seule mission, c’est la vérité technique.
Ce qu’apporte le rapport d’expertise
Diagnostic de la cause
Le rapport précise l’origine exacte de la fissure : mouvement de terrain, défaut de conception, infiltration, etc.
C’est la clé pour éviter de réparer à l’aveugle ou de traiter uniquement les symptômes.
Évaluation des risques
L’expert détermine si la stabilité de l’immeuble est en jeu, si les fissures risquent de s’étendre, ou si un sinistre est à redouter.
Un rapport bien rédigé permet de rassurer… ou d’alerter.
Recommandation des travaux à réaliser
L’expertise propose des solutions concrètes, adaptées au désordre constaté.
Cela peut aller d’un simple rebouchage à une reprise en sous-œuvre.
Le tout accompagné d’une estimation des coûts et d’un ordre de priorité
Que faire pour financer les travaux ?
Une fissure peut coûter cher. Très cher, même, lorsqu’elle touche la structure d’un immeuble. Mais avant de sortir le chéquier, il est essentiel d’explorer tous les recours possibles. Car dans certains cas, vous n’avez pas à payer seul.
Aides possibles et recours
Assurance multirisque habitation
Premier réflexe : déclarer le sinistre à votre assureur.
Si la fissure résulte d’un événement soudain (dégât des eaux, effondrement, impact, etc.), l’assurance multirisque habitation peut prendre en charge les réparations.
Mais attention : les désordres liés à l’usure ou au vieillissement sont rarement couverts. L’idéal est de faire constater rapidement les faits par un expert indépendant, dont le rapport renforcera votre dossier auprès de l’assureur.
Garantie décennale (si l’immeuble a moins de 10 ans)
Si l’immeuble ou une extension date de moins de 10 ans, les fissures structurelles peuvent relever de la garantie décennale.
Celle-ci oblige le constructeur à réparer tout désordre compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
En 2021, selon la Fédération Française de l’Assurance, 13 000 sinistres ont été déclarés au titre de la garantie décennale, pour un coût moyen de 30 000 euros par dossier.
La démarche passe souvent par une mise en demeure du constructeur, accompagnée d’un rapport technique détaillé.
Catastrophe naturelle reconnue (démarche en mairie)
Si les fissures sont dues à un phénomène climatique extrême (sécheresse, inondation, mouvement de terrain), un arrêté de catastrophe naturelle peut être demandé.
La commune doit en faire la demande à la préfecture. Une fois l’arrêté publié au Journal Officiel, vous disposez de 30 jours pour déclarer le sinistre à votre assurance. C’est un levier à ne pas négliger, surtout dans les zones argileuses sujettes au phénomène de retrait-gonflement des sols.
Fonds de travaux en copropriété
Depuis la loi ALUR, les copropriétés doivent constituer un fonds travaux, représentant au moins 5 % du budget annuel.
Ces réserves financières peuvent être mobilisées pour des réparations liées aux fissures touchant les parties communes.
Le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et faire voter les devis.
En cas d’urgence, une décision en procédure accélérée peut être prise avec l’appui d’un rapport d’expertise.
Conclusion
Une fissure n’est jamais anodine. Elle peut sembler inoffensive mais cacher un désordre sérieux. C’est pourquoi chaque fissure doit être observée, documentée, expertisée et suivie. Réagir rapidement, c’est protéger les occupants, le bâtiment… et les finances de la copropriété.
Chez Score Expertises, nous croyons qu’un bon diagnostic vaut mieux qu’un mauvais devis. Alors en cas de doute, faites appel à un expert en fissure. Ne laissez pas une lézarde devenir un gouffre
