La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) permet d’acquérir un bien immobilier neuf avant ou pendant sa construction. Ce mécanisme, encadré par la loi, offre aux acheteurs la possibilité de personnaliser leur futur logement tout en bénéficiant de garanties solides.
Financer un appartement en VEFA nécessite une préparation minutieuse, car les modalités diffèrent de celles d’un achat dans l’ancien. Les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux, impliquant des appels de fonds successifs.
Il est donc crucial de bien planifier son budget et de s’entourer de professionnels compétents pour naviguer sereinement dans ce processus spécifique. Chez Score Expertises, nous mettons notre expertise à votre service pour vous accompagner à chaque étape de votre projet immobilier en VEFA.
SOMMAIRE ✂️
Comprendre le financement d’un appartement en VEFA
Qu’est-ce que la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?
Définition et principes de la VEFA
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), c’est l’art de devenir propriétaire d’un bien qui n’existe pas encore… physiquement.
En clair, vous achetez un appartement sur plan, souvent illustré par des maquettes ou des vues 3D, et le promoteur immobilier se charge de sa construction.
Régie par l’article 1601-3 du Code civil, la VEFA vous garantit un achat sécurisé : vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux. À chaque étape, vous êtes impliqué, du choix des matériaux aux finitions. C’est un peu comme si vous écriviez les premières lignes de votre futur « chez-vous » avant qu’il ne prenne vie.
Avantages de l’achat en VEFA
Acheter en VEFA, c’est conjuguer modernité et sérénité. D’abord, les frais de notaire sont réduits : en moyenne 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien, ce qui représente une économie significative.
Par exemple, pour un bien à 250 000 €, vous économisez près de 12 500 € sur ces frais. Ensuite, vous bénéficiez de garanties en béton :
- garantie décennale,
- de parfait achèvement,
- et bien d’autres.
Enfin, l’achat en VEFA répond aux dernières normes énergétiques (RT 2012, bientôt RE 2020), synonymes de factures allégées et d’un confort optimal. Avec la VEFA, vous faites le choix de l’avenir, sans compromis.
Les spécificités du financement en VEFA
Échelonnement des paiements selon l’avancement des travaux
Dans une VEFA, le paiement n’est pas immédiat. Il est fractionné en plusieurs appels de fonds liés à l’avancée des travaux, selon un calendrier légal. Vous paierez, par exemple, 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % une fois le gros œuvre terminé, et 95 % à la remise des clés.
Cela vous permet de mieux étaler vos dépenses et de limiter les risques financiers. Attention, toutefois : la somme totale doit être prête dès la signature, car les échéances ne souffrent pas de retard.
Rôle des appels de fonds et leur calendrier
Les appels de fonds sont des jalons financiers précis. Ils sont réglementés et vous garantissent une transparence totale. Chaque appel est adossé à une attestation de l’avancement des travaux émise par un architecte ou un maître d’œuvre.
Chez Score Expertises, nous conseillons toujours d’analyser attentivement ce calendrier pour synchroniser votre financement bancaire et éviter toute pression inutile.
Les intérêts intercalaires : définition et impact sur le budget
Les intérêts intercalaires, c’est le petit invité surprise de la VEFA. Ils représentent les intérêts à payer sur la partie du crédit débloquée par votre banque avant la remise des clés. Par exemple, si votre appartement coûte 200 000 € et que 50 % sont déjà débloqués, vous paierez des intérêts sur ces 100 000 € jusqu’à la livraison.
Pour limiter leur impact, demandez à votre banque un différé partiel ou total. Une bonne stratégie peut réduire considérablement ces frais.
Les frais annexes à prévoir
Frais de notaire réduits dans le neuf
En VEFA, les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un bien de 300 000 €, cela représente environ 6 000 €, contre 21 000 € dans l’immobilier ancien. Une différence de 15 000 €, qui peut être réinvestie dans la décoration ou l’ameublement de votre futur logement.
Garanties et assurances obligatoires
Acheter en VEFA, c’est acheter la tranquillité. La garantie décennale couvre les défauts de construction majeurs pendant 10 ans. La garantie biennale prend en charge les équipements, comme les volets roulants ou les radiateurs, pendant 2 ans.
Et la garantie de parfait achèvement veille sur votre bien pendant sa première année de vie. Avec ces assurances, vos nuits resteront paisibles, même après l’emménagement.
Taxes et charges liées à l’achat en VEFA
Si les frais de notaire sont allégés, d’autres taxes peuvent s’ajouter. La TVA à 20 % est incluse dans le prix de vente. Toutefois, certaines zones éligibles permettent de bénéficier d’un taux réduit à 5,5 % sous conditions de ressources. Par ailleurs, prévoyez des frais d’entretien de la copropriété dès la remise des clés. Ces dépenses, bien qu’annexes, doivent être anticipées pour éviter les mauvaises surprises.
Les solutions de financement pour votre appartement en VEFA
L’apport personnel
Importance de l’apport dans le montage financier
L’apport personnel est souvent la pierre angulaire de votre projet immobilier. Il représente la somme que vous investissez sans passer par un prêt bancaire.
Généralement, les banques exigent un apport équivalent à 10 % du prix total de l’appartement.
Par exemple, pour un bien à 200 000 €, un apport de 20 000 € est un excellent point de départ. Cet apport démontre votre sérieux et réduit le risque pour la banque, ce qui peut vous permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt.
Conseils pour constituer un apport solide
Constituer un apport peut sembler un défi, mais avec un peu d’organisation, c’est possible. D’abord, privilégiez les économies régulières : même 200 € par mois peuvent représenter 12 000 € en 5 ans. Ensuite, n’oubliez pas de mobiliser vos éventuelles aides :
- donation familiale
- épargne salariale
- ou prime exceptionnelle
Enfin, pensez aux placements sécurisés comme un Livret A ou un Plan Épargne Logement (PEL) pour faire fructifier vos économies. Votre futur chez-vous commence par de petits gestes aujourd’hui.
Les prêts immobiliers classiques
Critères d’éligibilité et conditions d’obtention
Les prêts immobiliers classiques restent le moyen le plus courant pour financer un appartement en VEFA. Les banques analysent plusieurs critères :
- vos revenus,
- votre taux d’endettement (qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets),
- et votre stabilité professionnelle.
À titre d’exemple, un emprunteur avec un revenu net de 3 000 € mensuels peut théoriquement obtenir un prêt avec des mensualités de 1 050 €. Pensez à rassembler les documents nécessaires, comme vos relevés bancaires et vos trois dernières fiches de paie, pour accélérer l’obtention du prêt.
Comparaison des taux et des offres bancaires
Dans un marché où les taux d’intérêt peuvent varier de 2,5 % à 4 % selon les établissements et les profils emprunteurs, une bonne comparaison peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros. Par exemple, sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, un taux à 2,5 % implique des intérêts totaux de 53 000 €, contre 89 000 € à 4 %. Utilisez des simulateurs en ligne, mais surtout, n’hésitez pas à consulter plusieurs banques pour négocier les meilleures conditions.
Rôle du courtier en prêt immobilier
Faire appel à un courtier, c’est un peu comme embaucher un coach pour votre financement. Ce professionnel analyse votre dossier, négocie pour vous les taux les plus bas et identifie les meilleures offres.
En moyenne, un courtier peut réduire votre taux d’intérêt de 0,2 % à 0,5 %, soit une économie de 4 000 € à 10 000 € sur 20 ans pour un prêt de 200 000 €.
Les prêts aidés et dispositifs spécifiques
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Conditions d’éligibilité et montants accordés
Le PTZ est une aide précieuse pour financer une partie de votre appartement en VEFA sans payer d’intérêts. Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le montant dépend de vos revenus et de la localisation du bien : jusqu’à 40 % du prix total en zone A (Paris et grandes métropoles). Pour un bien à 250 000 €, cela représente un prêt de 100 000 € à taux zéro.
Zones géographiques et types de biens concernés
Le PTZ est particulièrement avantageux dans les zones tendues, où la demande de logements dépasse l’offre. Si votre appartement VEFA se situe dans une zone A ou B1, vous êtes prioritaire pour bénéficier de cette aide. Cependant, il est important de noter que cette aide s’applique uniquement aux biens neufs ou en VEFA.
Le Prêt Accession Sociale (PAS)
Avantages et critères d’obtention
Le PAS est destiné aux ménages modestes qui souhaitent acheter un bien neuf ou en VEFA. Il permet de financer jusqu’à 100 % du coût total, avec des frais de notaire réduits. Pour un couple avec deux enfants, le plafond de revenus est fixé à 57 000 € en zone B1. Le PAS peut également être cumulé avec d’autres aides, comme le PTZ, pour maximiser votre financement.
Le Prêt Action Logement
Bénéficiaires et modalités
Ce prêt est réservé aux salariés des entreprises privées de plus de 10 employés. Vous pouvez emprunter jusqu’à 40 000 € à un taux avantageux (souvent autour de 0,5 %). Ce prêt est idéal pour financer une partie de votre VEFA ou couvrir vos frais annexes, comme la cuisine équipée ou la décoration intérieure.
Autres aides locales et régionales
Subventions des collectivités territoriales
Certaines régions ou villes proposent des subventions spécifiques pour encourager l’achat dans le neuf. Par exemple, la région Île-de-France offre jusqu’à 5 000 € pour les primo-accédants achetant un logement en VEFA. Vérifiez auprès de votre mairie ou de votre région pour connaître les dispositifs disponibles.
Programmes spécifiques à certaines zones
Certaines communes mettent en place des programmes de soutien pour revitaliser des zones prioritaires. Ces programmes peuvent inclure des subventions ou des réductions fiscales. À titre d’exemple, la ville de Lille propose une aide de 3 000 € pour l’achat d’un appartement neuf dans certains quartiers.
Conseils pratiques pour optimiser le financement de votre appartement en VEFA
Préparer un dossier de financement solide
Les documents indispensables à fournir
Dans le cadre d’un financement en VEFA, la qualité de votre dossier est votre meilleur atout. Préparez une copie des trois dernières fiches de paie, des avis d’imposition, de vos relevés de compte bancaire sur trois mois, ainsi que les justificatifs d’épargne.
N’oubliez pas de joindre une attestation d’emploi si vous êtes en CDI. Ces documents permettent à la banque d’évaluer votre capacité de remboursement.
Mettre en avant sa stabilité financière
En VEFA, les banques privilégient les emprunteurs stables. Cela signifie avoir des revenus réguliers, un taux d’endettement inférieur à 35 % et une épargne en réserve. Si vous êtes salarié, votre CDI est un véritable atout.
Si vous êtes indépendant, des bilans comptables solides sur deux ans rassureront votre banquier. Pensez également à mentionner d’éventuelles primes ou revenus complémentaires, qui peuvent jouer en votre faveur.
L’importance d’une bonne gestion bancaire préalable
Avant de solliciter un prêt, montrez que vous savez gérer vos finances. Évitez les découverts sur vos comptes dans les six mois précédents, car cela pourrait inquiéter la banque. Une gestion irréprochable reflète votre sérieux et augmente vos chances d’obtenir des conditions avantageuses.
Négocier les conditions de votre prêt immobilier
Obtenir le meilleur taux d’intérêt
Le taux d’intérêt est un facteur clé dans le financement d’un appartement en VEFA. Pour un prêt de 200 000 €, un taux de 2,5 % sur 20 ans représente environ 26 500 € d’intérêts, contre 35 000 € à 3 %. N’hésitez pas à négocier directement avec votre banque ou à faire appel à un courtier pour obtenir le meilleur taux.
Discuter des frais de dossier et des assurances
Les frais de dossier peuvent varier entre 500 € et 1 500 €. Demandez systématiquement une réduction, voire une suppression, surtout si vous êtes un bon client. Quant aux assurances, elles représentent jusqu’à 30 % du coût total du prêt. Comparez les offres et optez pour une délégation d’assurance si elle est plus avantageuse.
Choisir entre taux fixe et taux variable
Le taux fixe offre une sécurité totale : vos mensualités restent les mêmes jusqu’à la fin du prêt. Le taux variable, lui, peut être intéressant si les taux du marché baissent, mais il comporte un risque d’augmentation.
Anticiper les imprévus financiers
Constituer une épargne de précaution
Même avec un financement bien planifié, les imprévus peuvent survenir. Constituez une épargne de précaution équivalente à trois à six mois de dépenses. Cette réserve peut vous couvrir en cas de retard de livraison ou de dépenses imprévues liées à l’aménagement.
Prévoir les retards éventuels dans la construction
En VEFA, des retards de construction peuvent survenir. Assurez-vous que votre contrat inclut des pénalités pour le promoteur en cas de retard. Par ailleurs, prévoyez un plan financier pour couvrir un éventuel décalage entre la fin des appels de fonds et la livraison effective du bien.
Adapter son budget en cas de modifications du projet
Si vous décidez d’ajouter des options ou des personnalisations à votre appartement, comme une cuisine équipée ou des matériaux plus haut de gamme, ces modifications auront un coût. Intégrez une marge de 5 à 10 % dans votre budget initial pour anticiper ces ajustements sans stress.
Conclusion sur comment financer votre appartement en Vefa
Financer un appartement en VEFA nécessite de la rigueur et une stratégie claire. Un dossier solide, des négociations réussies et une anticipation des imprévus sont les clés pour réussir. Prenez le temps de bien comparer les offres et de structurer votre budget.
N’hésitez pas à appliquer ces conseils pour optimiser le financement de votre futur appartement en VEFA. Avec une bonne préparation, votre projet immobilier prendra forme en toute sérénité.
