Quels sont les frais de notaire en VEFA ?

Vous avez repéré un appartement neuf sur plan. Le prix vous parle, le quartier vous plaît, et puis cette phrase revient : « dans le neuf, les frais de notaire sont réduits ». Tant mieux. Mais réduits de combien ? Sur quelle base ? Et surtout, qu’est-ce qui se cache derrière ce chiffre quand vous signez une VEFA ?

C’est une question légitime, et elle arrive souvent au pire moment : celui où le plan de financement est presque bouclé et où la moindre ligne de budget compte. Beaucoup d’acquéreurs entendent « 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % » sans savoir d’où vient l’écart, ce qu’il finance, ni ce qu’il ne couvre pas.

Voici donc une explication claire des frais de notaire en VEFA : leur composition, le barème en vigueur en 2026, une méthode de calcul reproductible, et les pièges qui peuvent faire grimper la note. Vous repartirez avec une vision nette pour budgéter sereinement votre achat neuf.

01 · Ce que vous payezFrais de notaire en VEFA : ce que vous payez vraiment

Quand vous achetez un logement neuf en l’état futur d’achèvement, les frais de notaire s’ajoutent au prix affiché. En VEFA, ils représentent généralement entre 2 et 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien. L’écart est réel, mais il vient presque entièrement de la fiscalité, pas de la rémunération du notaire.

Un terme trompeur

L’expression « frais de notaire » prête à confusion. Le notaire n’encaisse en réalité qu’une petite partie de cette somme. L’essentiel part vers l’État et les collectivités sous forme de taxes. Sur la facture d’un achat neuf, la part qui rémunère réellement l’office notarial est minoritaire.

Le bon réflexe : parler de frais d’acquisition plutôt que de frais de notaire. C’est plus juste, et cela évite de croire que tout cet argent va dans la poche du notaire.

Les trois composantes

Ces frais se décomposent toujours en trois blocs. Les taxes, reversées à l’État et aux collectivités. Les émoluments, qui rémunèrent le notaire selon un barème national. Les débours, c’est-à-dire les sommes que le notaire avance pour des démarches administratives liées à votre dossier.

Chaque bloc obéit à ses propres règles de calcul. C’est pour cela qu’un montant « rond » annoncé par un vendeur reste toujours une estimation tant que l’acte n’est pas signé.

Pourquoi « réduits » ne veut pas dire « zéro »

Réduit ne signifie pas inexistant. Sur un bien à 300 000 €, ces frais représentent tout de même plusieurs milliers d’euros. Les intégrer dès le départ dans votre plan de financement vous évite de découvrir un trou de budget au moment de réunir l’apport.

02 · L’origine de l’écartPourquoi les frais sont plus bas dans le neuf

La différence entre neuf et ancien tient à un seul mécanisme : la fiscalité applicable à la vente. Comprendre ce point vous donne la clé de tout le reste.

La TVA déjà incluse change tout

Un logement vendu en VEFA est soumis à la TVA au taux de 20 %, déjà comprise dans le prix affiché par le promoteur. Vous ne la payez donc pas en plus : elle est dans le prix de vente.

Dans l’ancien, le mécanisme est différent. La vente n’est pas soumise à la TVA, mais à des droits de mutation calculés sur la totalité du prix. Ce sont eux qui alourdissent la facture chez le notaire.

La taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %

Comme la TVA s’applique déjà, l’État remplace les droits de mutation classiques par une taxe de publicité foncière à taux réduit. En 2026, ce taux est fixé à 0,715 % du prix de vente pour un logement neuf. C’est là que se loge l’essentiel de l’économie.

Dans l’ancien, le taux global des droits de mutation atteint au contraire environ 6,32 % depuis le 1er janvier 2026, après la hausse autorisée par la loi de finances et adoptée par la quasi-totalité des départements.

L’écart réel avec l’ancien en 2026

Concrètement, pour un appartement à 300 000 €, la taxe de publicité foncière en VEFA s’élève à environ 2 145 €. Pour un bien ancien équivalent, les droits de mutation dépassent désormais 18 000 €. L’écart de plusieurs milliers d’euros explique à lui seul pourquoi le neuf affiche des frais d’acquisition autour de 2 à 3 %.

03 · Les trois postesLe détail des trois postes de frais

Pour budgéter juste, il faut savoir ce qui se cache derrière chacun des trois blocs. Voici le détail, à jour du barème 2026.

Les émoluments du notaire (barème 2026)

Les émoluments suivent un barème dégressif par tranches, fixé par arrêté. Le barème en vigueur résulte de l’arrêté du 25 février 2026, reconduit jusqu’au 29 février 2028. Plus le prix est élevé, plus le taux marginal diminue.

À ces taux s’ajoute la TVA à 20 %. Depuis 2021, le notaire peut accorder une remise pouvant aller jusqu’à 20 % sur la part calculée sur les tranches égales ou supérieures à 100 000 €, à condition de l’appliquer à tous ses clients dans la même situation.

Les débours

Les débours couvrent les frais que le notaire avance pour vous : extrait cadastral, état hypothécaire, documents d’urbanisme, contribution de sécurité immobilière. Sur une vente, cette enveloppe se situe le plus souvent entre 800 et 1 400 €.

Bon à savoir : il s’agit d’une provision. Si le notaire a surestimé, vous récupérez la différence quelques mois après la signature. Ce n’est donc pas un montant figé.

Les taxes

Dans le neuf, les taxes se limitent pour l’essentiel à la taxe de publicité foncière à 0,715 % et à la contribution de sécurité immobilière à 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €. Les droits d’enregistrement classiques de l’ancien n’existent quasiment pas, puisque la TVA les remplace.

04 · La méthodeComment calculer vos frais de notaire en VEFA

Avec la bonne méthode, vous pouvez estimer vos frais avant même de rencontrer le notaire. L’objectif n’est pas d’obtenir le montant exact au centime, mais de sécuriser votre budget.

La méthode en pratique

Le calcul additionne quatre éléments. D’abord la taxe de publicité foncière, soit le prix du bien multiplié par 0,715 %. Ensuite les émoluments, calculés tranche par tranche selon le barème. Puis la contribution de sécurité immobilière, à 0,10 % du prix. Enfin les débours, que vous pouvez estimer forfaitairement autour de 1 200 €.

Pensez à appliquer la TVA sur les émoluments. C’est cette somme totale qui constitue vos frais d’acquisition.

Exemple chiffré pour un appartement neuf

Reprenons l’appartement neuf à 300 000 € ci-dessus. La taxe de publicité foncière s’élève à 2 145 €. Les émoluments, majorés de la TVA, atteignent environ 3 000 €. La contribution de sécurité immobilière représente 300 €. En ajoutant 1 200 € de débours, le total avoisine 6 645 €, soit environ 2,2 % du prix.

Ce résultat colle bien à la fourchette de 2 à 3 % communément annoncée. Selon votre dossier et les éventuelles remises, le pourcentage final peut varier légèrement.

Les simulateurs et leurs limites

Les simulateurs en ligne, notamment ceux des sites notariaux comme Notaires de France, donnent une estimation rapide pour cadrer votre budget. Ils restent toutefois génériques.

Seul le notaire chargé de votre dossier établit le décompte définitif le jour de la signature, en tenant compte des spécificités de votre achat. Le simulateur guide, il ne remplace pas le décompte officiel.

05 · Les piègesLes pièges qui font grimper la note

Le pourcentage moyen cache parfois des surprises. Voici les points qui, en pratique, font dévier le montant final de l’estimation initiale.

La base de calcul et les lots annexes

Les frais se calculent sur le prix de vente. Si votre achat inclut une cave, un box ou une place de parking facturés séparément, vérifiez comment ils entrent dans la base. Chaque lot annexe peut modifier le montant des frais.

De même, toute option ajoutée au logement (cuisine équipée, prestations supérieures) augmente le prix de vente, donc la base de calcul des frais. Ce sont souvent ces ajouts qui expliquent un écart avec la première estimation.

Les cas de TVA réduite

Certains programmes bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %, notamment dans les quartiers prioritaires relevant de la rénovation urbaine, sous conditions strictes. Cette TVA réduite agit sur le prix d’achat, pas directement sur le taux des frais de notaire.

L’effet est indirect : un prix plus bas signifie une base de calcul plus faible, donc des frais légèrement réduits. Ce cas reste réservé à des programmes spécifiques et ne concerne pas la majorité des acquéreurs.

Ce que les frais ne couvrent pas

Attention à ne pas confondre frais de notaire et coût total du projet. Les frais bancaires, les frais de garantie du prêt et les éventuels frais d’agence ne sont pas inclus dans les frais d’acquisition notariés. À noter aussi : le prêt à taux zéro ne finance jamais les frais de notaire, qui restent à votre charge.

Un budget réaliste additionne tout cela. Beaucoup d’acquéreurs oublient ces postes et se retrouvent à court au moment de réunir l’apport.

06 · Au-delà des fraisFrais réduits ne veut pas dire achat sans risque

Bien budgéter ses frais, c’est une chose. Sécuriser ce que vous achetez en est une autre. C’est là que l’expertise du bâtiment intervient, en complément du notaire.

Le notaire sécurise le titre, pas le bâti

Le notaire garantit la validité juridique de la vente : il vérifie le titre de propriété, authentifie l’acte, sécurise la transaction. Son rôle est essentiel, et bien réel. Pour aller plus loin, notre page sur le rôle du notaire en VEFA détaille ses missions.

Mais le notaire ne vérifie pas la conformité technique du logement livré. Les réserves, les malfaçons, les écarts avec le contrat : ce n’est pas son domaine. C’est celui de l’expert du bâtiment.

Réserves à la livraison et budget

À la livraison d’un logement neuf, l’acquéreur dispose d’un délai pour signaler les défauts et consigner une partie du prix. Une assistance à la livraison VEFA permet d’identifier précisément les réserves à inscrire au procès-verbal. C’est un levier concret pour faire corriger les défauts.

L’enjeu budgétaire est direct. Un défaut non repéré à la réception se transforme en travaux à votre charge plus tard. Le procès-verbal de livraison est le document clé : bien rempli, il vous protège.

Anticiper le vrai coût d’un défaut

D’après notre expérience chez Score Expertises, un acquéreur qui économise sur l’accompagnement à la livraison le paie souvent plus cher ensuite. Une fissure, un défaut d’étanchéité ou une malfaçon non signalée peut coûter bien davantage que le montant de l’expertise.

C’est pourquoi un bilan avant ou après achat a tout son sens dans un projet VEFA. Là où le notaire borne le risque juridique, l’expert borne le risque technique. En cas de désaccord persistant avec le promoteur, une expertise contradictoire peut compléter la démarche.

07 · FAQVos questions les plus fréquentes sur les frais de notaire en VEFA

Combien coûte une expertise pour un achat en VEFA ?

La majorité de nos expertises sont à 590 € TTC, quel que soit le sujet (livraison VEFA, bilan avant achat, malfaçons, fissures, humidité). Ce tarif unique est un choix de positionnement : la concurrence est rude en Île-de-France, nous tenons à rester accessibles. Le devis dépasse rarement ce montant, sauf cas spécifiques comme les très grandes copropriétés où le périmètre peut justifier un tarif jusqu’à 900 € TTC. Le premier diagnostic téléphonique est gratuit et sans engagement.

Les frais de notaire en VEFA sont-ils négociables ?

Les taxes, qui représentent la majeure partie des frais, ne sont pas négociables : elles sont fixées par l’État. En revanche, les émoluments du notaire peuvent faire l’objet d’une remise allant jusqu’à 20 % sur la part calculée au-delà de 100 000 €. Cette remise reste à la discrétion de l’office, qui doit l’appliquer à tous ses clients dans la même situation.

Les frais de notaire peuvent-ils être inclus dans le prêt ?

Une banque peut financer le prix du bien et les frais de notaire dans un même prêt, appelé prêt à 110 %. Cela évite de mobiliser son épargne, mais augmente le montant emprunté et le coût total du crédit. Le prêt à taux zéro, lui, ne couvre jamais les frais de notaire : ils restent à votre charge.

Quand paie-t-on les frais de notaire en VEFA ?

Les frais de notaire se règlent le jour de la signature de l’acte authentique de vente, chez le notaire. En VEFA, cet acte intervient après le contrat de réservation, une fois le financement obtenu. Le prix du logement, lui, est versé progressivement selon l’avancement des travaux, mais les frais d’acquisition sont dus en une fois à la signature.

Les frais diffèrent-ils entre une maison et un appartement neuf ?

Le mode de calcul est identique : même barème d’émoluments, même taxe de publicité foncière à 0,715 %. Ce qui change, c’est la base de calcul, donc le prix du bien. Pour une maison neuve livrée en VEFA, vérifiez la présence éventuelle d’un terrain dans l’opération, car son régime fiscal peut différer selon le vendeur. En cas de doute, le notaire précise le détail.